ضرورت اجتهاد فقهی برای برخورد با احتکار زمین و مسکن

راه اندازی سامانه «سیما ۷۲۴» و برخورد ضربتی با بنگاه های املاک غیرمجاز و یا متخلف در یزد با استقبال خوب شهروندان روبرو شد و این امیدواری را به وجود آورد که حذف یا محدودشدن فعالیت دلالان بتواند ضمن کاهش جرایم معاملات مسکن، بر اسب سرکش قیمت ها دهنه ای زده شود. روزنامه بشارت یزد پنجم اردیبهشت ماه در گزارشی تحت عنوان «قیمت‌گذاری ملک این روزها در دست مالکان است» به گفتگو با دو تن از کارشناسان محلی املاک پرداخت و از آنها پرسید «چرا در نرخ گذاری ها بیش از قیمت تمام شده و عرف برای ساختمان یا زمین قیمت تعیین می کنید؟» و آنها در پاسخ، تورم افسارگسیخته، گرانی ارز و طمع مالکان در فروش زمین و یا مسکن خود به بالاترین قیمت ممکن و ناتوانی دولت در تامین مسکن ارزان را از عوامل افزایش قیمت روزافزون املاک در یزد و سایر استان ها نام بردند.

پاسخ این دو کارشناس محلی ما را قانع نکرد و بر این اساس بر آن شدیم تا در گفتگویی با محمدرضا حدادزاده، دادستان یزد به واکاوی معضلات زمین و مسکن در استان بپردازیم و از او که نقش مهمی در ساماندهی بنگاه های املاک و مقابله با دلالان در یزد داشته بپرسیم چرا دادگستری بار دولت را در سر و سامان دادن به آشفته بازار مسکن بر دوش گرفته است؟

تقلب و کلاهبرداری در برخی بنگاهها بیداد می کرد

به گزارش یزدانه ؛ دادستان یزد با اشاره به راه اندازی سامانه سیما ۷۲۴ دادگستری اظهار کرد: در آن برهه زمانی جامعه کاملا انتظار برخورد با متخلفین حوزه املاک یزد را داشت و تقلب و کلاهبرداری در برخی بنگاهها، بیداد می کرد. هدف اصلی دادگستری یزد جلوگیری از این روند بود و موضوع کنترل قیمت زمین و ملک، یک بحث فرعی بود.

محمدرضا حدادزاده با بیان اینکه قاعدتا ورود به این حوزه منافع عده ای را به خطر انداخته و مخالفت هایی هم‌ می شود، گفت: برخی دلالان بازار زمین و مسکن در یزد علاوه بر اینکه قیمت‌ها را به صورت سرسام‌آور بالا برده بودند، با احتکار زمین، خرید و فروش های صوری، جعل و کلاهبرداری باعث آسیب جدی به مردم خصوصا اقشار ضعیف و ناآگاه شده بودند. به همین دلیل ساماندهی دلالی‌ها در حوزه املاک نیت اصلی بود.

برخی از دلالان اشک مردم را در آورده بودند

حدادزاده ادامه داد: دلال هایی در بازار مسکن حضور داشتند که بعضی از آنها خود، بنگاه دار بودند و برخی دیگر از کسانی بودند که برای دلالی در بنگاه های متعدد حضور پیدا می‌کردند و در شهر دچار تخلفات متعددی مانند انعقاد قولنامه‌های صوری، جعل سند و ایجاد انحصار در قیمت‌ها می‌شدند.

دکترای حقوق کیفری و جرم شناسی از دانشگاه تربیت مدرس تهران با بیان اینکه برخوردها تا پیش از اجرای این طرح به صورت موردی و بر اساس شکایت های مردمی انجام می شد، گفت: در نهایت وضعیت به گونه ای پیش رفت که نیاز به یک حرکت جمعی با یک رویکرد قهری کاملا احساس شد. هرچند برخی هم مخالف بودند اما واقعیت این است که اگر ما این کار را انجام نمی دادیم چه کسی باید اقدام می‌کرد. تا کجا می توان به بهانه آزادی قراردادی، باب سودجویی را باز گذاشت؟

اتحادیه املاک و بنگاههای سالم هم از برخی از دلالان گلایه‌مند بود

دادستان یزد با بیان اینکه دلال ها به عنوان محور قیمت‌گذاری تلقی شده بودند، گفت: در حالی که کار قیمت گذاری بر املاک باید توسط کارشناسان انجام شود کار به جایی رسیده بود که خود کارشناسان رسمی و ارزیاب ها باعث ایجاد تنش های قیمتی بودند. حتی این کارشناسان رسمی و خبره های محلی قیمت‌ها را از بنگاه‌های املاک استعلام می‌کردند که خود اتحادیه املاک هم از این موضوع گلایه‌مند بود.

بمباران شدید تبلیغاتی سودجویان بازار زمین و مسکن در فضای مجازی

حدادزاده که در زمان انتصاب، جوانترین دادستان مرکز استان در کشور بود، با اشاره به اینکه برای برخورد با دلال ها، ساماندهی فضای مجازی را هم در دستور کار قرار دادیم، تصریح کرد: پس از رصد کردن فضای مجازی متوجه شدیم که کار بسیاری از این کانال ها و صفحات کلاهبرداری محض است. پرزنت کردن زمین های غالبا خارج از شهر و با کاربری غیر مسکونی و تفسیر طرح تفصیلی منطقه توسط برخی از این دلال‌ها و بمباران شدید تبلیغاتی در واقع چیزی به جز کلاهبرداری نبود. ادعاهایی می کردند که هیچ کدام صحت نداشت. لذا کانال ها و پیج های متعدد شناسایی و برخورد شد.

توقف صدور مجوزهای قارچ گونه برای بنگاه‌های املاک

حدادزاده از توقف صدور مجوزهای قارچ گونه برای بنگاه‌های املاک به عنوان یکی از آثار مطلوب طرح برخورد با اخلالگران بازار زمین مسکن در یزد نام برد و گفت: طی جلساتی که در کمیسیون نظارت اصناف برگزار شد مقرر کردیم که شهر یزد به این تعداد از بنگاه‌های املاک نیازی ندارد. در بسیاری از موارد بازنشستگان دستگاه‌های دولتی و حکومتی، بدون داشتن تخصص اقدام به راه‌اندازی دفاتر مشاوره املاک می‌کردند که همین موضوع باعث ایجاد مشکلات متعددی شده بود. همین ها خیلی از طرح ساماندهی دادگستری یزد گله مند شدند و رفتند پیش برخی بزرگان انتقاد کردند. ولی نمی شود به خاطر منافع عده ای، جامعه آسیب ببیند.

وی اضافه کرد: زمانی در یزد فقط یک دهم درآمد مردم صرف مسکن خانواده‌ها می‌شد در حالی که این عدد اکنون به یک دوم رسیده و در بسیاری از مناطق شهر یزد زمین کمتر از متری ۱۵ و ۲۰ میلیون تومان وجود ندارد.

احتکار کنندگان زمین در یزد بزرگ‌ترین مخالفان طرح دادگستری بودند

دادستان یزد از احتکار کنندگان گسترده زمین به عنوان بزرگ‌ترین مخالفین اقدام دادگستری در برخورد با متخلفین بازار زمین و مسکن یاد کرد و گفت: همین احتکار کنندگان بزرگ زمین بودند که پس از اجرای طرح «برخورد با اخلالگران بازار زمین و مسکن» با جوسازی وانمود کردند که برخوردهای ضربتی دادگستری باعث خروج سرمایه گذاران از استان یزد شده است.

جلوگیری از تنش قیمتی عجیب در بازار ملک یزد

محمدرضا حدادزاده با اشاره به اهداف سامانه سیما ۷۲۴ دادگستری یزد به منظور ساماندهی بازار زمین و ملک گفت: یکی از این اهداف که در آن بسیار موفق عمل شد کاهش شکایات مردمی در حوزه زمین و ملک بود. پس از اجرای این طرح بسیاری از این متخلفین دیگر در یزد فعالیت نمی کنند. کم نبودند سابقه دارانی که هر روز با قولنامه های جعلی و تبانی با کارمندان اداری ثبت و شهرداری و مسکن کلاهبرداری می‌کردند و در همین طرح شناسایی و با آنها برخورد شد. برخی در زندان هستند و برخی هم از این حوزه خارج شدند. اسناد و اطلاعاتی که به دست ما رسید بسیار مفید بود و جلوی بسیاری از دست اندازی ها به حقوق مردم را گرفت.

وی با اشاره به اینکه این برکات بسیار زیادی داشت اما صرفا بحث های مربوط به قیمت پررنگ شد، اظهار داشت: کاملاً واقف بودیم و هستیم که نمی توان قیمت های بازار مسکن را به طور کامل کنترل کرد چرا که قیمت مسکن و زمین به عوامل مختلفی همچون نوسانات نرخ ارز، عرضه و تقاضا، بورس، تحولات خارجی و داخلی و حتی سخنرانی رئیس جمهور بستگی دارد. اما آن قسمتی را که مربوط به دلالی و احتکار زمین بود، کنترل شد.

حدادزاده با اشاره به اینکه برخی از بنگاه های املاک به پاتوقی برای کلاهبرداری از مردم تبدیل شده بود، گفت: بعد از اجرای این طرح نظارت محسوس و نامحسوس اتحادیه و ثبت اسناد بیشتر شد و مجوز جدیدی برای بنگاهها صادر نشد. یک دوره آموزشی برای آنها برگزار شد و مشخصات بنگاههای مجاز در سامانه سیما بارگزاری شد و اکنون هر شهروندی می تواند در سامانه ببیند این بنگاه مجاز هست یا نه. امسال نیز پیگیر هستیم تا نظارت اتحادیه بر آنها بیشتر شود.

طرح دادگستری یزد باید در سراسر کشور اجرا شود

دادستان یزد با تاکید بر اینکه استمرار چنین اقداماتی در جلوگیری از رشد قارچ‌گونه بنگاه‌های املاک موثر است، یادآور شد: بسیاری انتظار داشتند که این طرح مجدداً تکرار شود در حالی که وظیفه داریم شروع کننده باشیم و دستگاه های دیگر باید پای کار بیایند. در عین حال پیگیری خواهیم کرد تا همه متولیان در این حوزه به وظایف خود عمل کنند.

وی به تشریح مزایای دیگر سامانه سیما ۷۲۴ دادگستری یزد پرداخت و گفت: مشخص شدن تعداد و بررسی اعتبار بنگاه های املاکی که شهروندان قصد معامله در آن را دارند و قرار گرفتن اطلاعات این واحدها از جمله مزیت ها این سامانه است. البته اختلاف نظرهایی در بحث قیمت‌گذاری در سامانه وجود داشت اما در همان زمان نیز اعلام کردیم که این طرح باید به صورت سراسری اجرا شود تا اثربخشی بیشتری در موضوع مهار قیمت ها داشته باشد.

لزوم اصلاح نگاه آحاد جامعه به معاملات ملکی و خرید و فروش با قیمت دلخواه

حدادزاده با اظهار امیدواری برای اصلاح رویکرد نخبگان نسبت به موضوع احتکار زمین و ملک گفت: مادامی که نگاه آحاد جامعه و حتی متشرعین و فقها به معامله ملک با قیمت دلخواه، اصلاح نشود به جامعه آسیب وارد خواهد شد. این اتفاق نیازمند یک جنبش نرم‌افزاری و یک مطالبه گری جدی است تا این ادبیات در فضای مجازی و رسانه‌ها جا بیفتد. چطور با احتکار پوشک و نخود و لوبیا برخورد می شود و حرام اعلام می شود؛ اما در حوزه اموال غیرمنقول می گوییم هر کس هر مقدار خواست داشته باشد و با هر قیمتی خواست بفروشد. چه توجیهی دارد؟ آیا نباید قانون بازنگری شود و تاملات جدید فقهی در این حوزه داشته باشیم؟

وی ادامه داد: بسیاری از مخالفین این ادبیات در واقع خود ذینفع بوده و در بازار ملک و زمین فعالیت می‌کنند. هرچند که خرید زمین ملک تا حدودی متعارف است ولی این فعالیت هم حدی دارد. همین مخالفین در مقابل قانون مالیات بر خانه‌های خالی نیز مقاومت کردند و اکنون هم در حال کارشکنی هستند.

نمی شود به بهانه حمایت از سرمایه گذاری اکثریت جامعه را له کرد

محمدرضا حدادزاده گفت: در حالی که هیچ دستگاه و نهادی در یزد به فعالیت خلاف قانون دلال ها و برخی بنگاه های املاک کاری نداشت با آن‌ها برخورد و فضا را برای آنها ناامن کردیم. کسانی این طرح را باعث خروج سرمایه از یزد می‌دانند که در بازار خرید و فروش زمین و ملک فعالیت می‌کنند. سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و ساز به شرطی خوب است که به سودآوری برای یک درصد جامعه و آسیب به قشرهای دیگر منجر نشود. نمی شود به بهانه حمایت از سرمایه گذاری اکثریت جامعه را له کرد. اتفاقا سرمایه گذاری مولد در حوزه ساخت و ساز زمانی اتفاق می افتد که قیمت تمام شده زمین پایین باشد. مدافعین بالابودن و آزاد بودن قیمت زمین دچار تناقضند و نمی توانند مدعی حمایت از سرمایه گذاری باشند.

قیمت‌گذاری املاک توسط معاونت عمرانی استانداری، اتحادیه املاک و کارشناسان انجام شد

وی با بیان اینکه در کارشناسی قیمت‌ها، محوریت کار را به معاونت عمرانی استانداری واگذار کردیم تا شهرداری ها را پای کار بیاورد، گفت: از اتحادیه املاک و کانون کارشناسان هم نظر خواستیم و حتی سعی کردیم یک کار قهری نباشد برای همین از ارزیابان که کارشناس هم نبودند، نظر خواهی کردیم.

دادستان یزد با انتقاد از عدم همکاری دستگاه‌های دولتی نظیر شهرداری و راه و شهرسازی در این طرح اظهار کرد: با این همه شهرداری تا حدودی همکاری کرد اما راه و شهرسازی و دیگر دستگاهها کند حرکت می کنند.

وظیفه شهرداری ها در توسعه فضاهای مسکونی شهر

وی با تاکید بر وظیفه شهرداری ها در حوزه تامین مسکن و توسعه فضاهای مسکونی شهری یادآور شد: ظرفیت های قانونی این کار هم وجود دارد و حاضریم آنها را احصا کنیم اما متاسفانه مقرراتی که از سوی راه و شهرسازی برای طرح اقدام ملی مسکن ابلاغ شد، مسیر را سخت‌ کرد چرا که نمی توان هیچ کاری خارج از طرح اقدام ملی مسکن انجام داد. این همه زمین در اختیار دولت است که واگذاری آن به مردم نیازمند مسکن، تاثیر مهمی در کاهش قیمت ها خواهد داشت.

وی با یادآوری این موضوع که دولت‌ مکلف به تامین زمین برای ساخت مسکن ارزان است، تاکید کرد: داشتن مصوبه‌ای در این رابطه کاملاً ضروری و از وظایف دولت هاست. هرچند که برخی این اقدام را پوپولیستی تلقی می کنند اما تنها راهی است که می‌توان این فشار را از جامعه برداشت و با یک ساز و کار منطقی و قیمت متعارف این انحصار را شکست.

به راحتی می‌توان خانه‌های خالی را در یزد شناسایی کرد

محمدرضا حدادزاده با اشاره به طرح اخذ مالیات از خانه های خالی گفت: این طرح برای تصویب و قانونی شدن مسیر سختی را پیمود اما بسیار امیدوار هستیم تا در سال جاری بالاخره اجرایی شود. یکی از مشکلات این طرح را شناسایی خانه‌های خالی عنوان می‌کنند در صورتی که در همین شهر یزد به راحتی می توان این واحدهای خالی را در مناطق مختلف شناسایی کرد.

زد و بندهای پشت پرده بسیاری از خبره های محلی با دلالان املاک

وی با اعلام اینکه در شهر یزد بیش از ۱۰۰ کارشناس رسمی دادگستری در حوزه زمین و مسکن وجود دارد، عنوان کرد: بسیاری از این کارشناسان رسمی بعضا معترض هستند که به جز چند مورد کارشناسی‌های دادگاه، عملا فعالیت و منبع درآمد دیگری ندارند اما برخی از خبره های محلیِ بدون مجوز شاید روزانه بیش از ۱۰۰ مورد ارجاعی قیمت گذاری زمین و ملک دارند و یک تیم تشکیل داده‌اند. دلیل این موضوع هم اصرار بسیاری از شهروندان بر کارشناسی آنها و از طرفی زد و بند بنگاه‌هاست.

حدادزاده با بیان اینکه در سال جاری به موضوع این کارشناسان محلی غیررسمی ورود جدی خواهیم کرد، گفت: سال گذشته هم این اقدام را انجام دادیم اما امسال به طور جدی از آن‌ها مطالبه خواهیم کرد تا مبنای خود را مشخص کنند. وقتی نام کارشناس را یدک می کشند قیمت‌گذاری آنها هم باید بر مبنای مشخصی باشد. این که بگویند باید بر اساس عرف بازار قیمت‌گذاری کنند که هر کسی می‌تواند این کار را انجام دهد.

قیمت‌گذاری نجومی ملک و زمین توسط کارشناسان محلی

وی با تاکید بر اینکه قیمت گذاری این کارشناسان حداقل باید بر اساس نرخ تورم باشد، تصریح کرد: اما متاسفانه در قولنامه‌های آنها می‌دیدیم که ظرف یک هفته قیمت‌ ملک در مناطقی مثل صفاییه و بلوار آیت‌الله خامنه‌ای را تا ۵۰ درصد بالا برده‌اند.

لزوم واگذاری املاک مازاد دستگاه دولتی به مردم

دادستان یزد در خصوص لزوم واگذاری املاک مازاد دستگاه دولتی نیز توضیح داد: در قانون بودجه آمده است که املاک مازاد دستگاه های دولتی باید شناسایی شود از طرفی این امکان وجود دارد که این زمین ها برای تامین مسکن کارکنان خود آنها استفاده شود. در شهر یزد دانشگاه یزد اراضی زیادی را در بهترین نقطه شهر گرفته که نیازی به آنها ندارد و چندین سال است رها شده بنابراین باید این مطالبه‌گری از دولت وجود داشته باشد.